Вложение средств в покупку квартиры в новостройке сегодня выступает достаточно распространенным видом инвестирования. В целях минимизации рисков многие планируют купку квартиры в новостройке, сдача которой намечается в ближайшее время. Приобрести такую недвижимость по договору обычного долевого участия в застройке может и не получится. Поскольку уже на ранних этапах возведения новостроя все квартиры бывают раскуплены дольщиками, вложившимися на старте строительства.

Остается попробовать получить квартиру посредством переуступки (цессии). Такая сделка, как и любая иная, наделена своими нюансами и особенностями. Тем не менее она позволяет существенно минимизировать риск того, что дом так и не будет введен в эксплуатацию, а также сэкономить на покупке недвижимости. Суть данной сделки сводится к следующему. Первичные права на квартиру находятся у дольщика, заключившего с застройщиком ДДУ. Закон не запрещает в будущем передавать эти права сторонним лицам. Причем в строящемся доме уступить право на квартиру возможно многократно, то есть цепочка может состоять из скольких угодно звеньев. После ввода в эксплуатацию дома передаче будет подлежать право собственности уже в обычном режиме. А пока идет строительство, передача прав на объект именуется цессией. Такая сделка - трехсторонняя. В ней участвуют продавец, покупатель и обязательно застройщик. Участие застройщика в сделке необходимо по тем причинам, что требования по устранению недостатков и прочие спорные моменты следует предъявлять именно ему, как лицу, непосредственно отвечающему за надлежащее исполнение своего обязательства - строительство дома в соответствии со всеми установленными нормами и правилами. Если дом не будет достроен в установленные первичным ДДУ сроки, претензии покупателем должны предъявляться именно к застройщику, а не к продавцу по договору цессии.

Оформляться переуступка права может двумя базовыми вариантами договоров. Юристы рекомендуют для этого выбирать тот, что базируется на ДДУ. В этом случае продавец (по договору цессии - цедент) в праве продажу квартиры осуществлять лишь после полной выплаты за нее всей первоначальной стоимости. Кроме того, ДДУ является некой гарантией возможности зарегистрировать право собственности в беспрепятственном порядке. Но покупатель (по договору цессии - цессионарий) по данной сделке получит не саму квартиру в натуральном выражении, а право ее требования у застройщика. Лишь после исполнения со своей стороны перешедших к нему по цессии обязательств (принять квартиру по передаточному акту, оплатить всю имеющуюся задолженность) он будет правомочен оформлять право собственности на полученный по указанной схеме объект. Второй вариант переуступки реализуется через заключение предварительного соглашения, оформляющего предполагаемую в будущем куплю-продажу. Таким способом продавец может переуступать право, даже полностью не рассчитавшись с застройщиком. Предварительный договор накладывает на покупателя и продавца в будущем оформить договор цессии. В ситуации расторжения такого договора по предусмотренным законом и им самим основаниям покупатель может вернуть уже выплаченную сумму. Процедура оформления цессии на квартиру является многоступенчатой. Продавец (цедент) по правилам обязан застройщика уведомить о намерении переуступить имеющееся у него право. В свою очередь застройщик должен ответить официальным письменным согласием. Также от застройщика необходима справка об отсутствии задолженности. Если ДДУ оформлялся в браке, или сделке цессии уже предшествовала аналогичная сделка, также оформленная продавцом в браке, для сделки новой цессии потребуется согласие (нотариальное) от супруга продавца. Если квартира по ДДУ была приобретена дольщиком в ипотеку, тогда потребуется согласие от банка на сделку (если ипотека еще не выплачена), а также перевод остатка долга на покупателя. Банк даст согласие после проверки сведений о доходах покупателя, произведенной оценки объекта и иных документов, которые обычно запрашивает, оформляя ипотеку. Если покупателем вносится вся сумма сразу за приобретаемую квартиру, нужно быть готовым к оплате комиссии за снятие обременения. Если продается по переуступке квартира, ипотека за которую полностью выплачена, для сделки от банка потребуется предоставить подтверждение, что задолженность погашена. Сам договор цессии удостоверять в нотариальной конторе не обязательно. Достаточно простой письменной формы. Однако указанный договор подлежит обязательной госрегистрации росреестром. Переуступая свое право, продавец должен уплатить налог на доход - 13 процентов от стоимости переуступленной квартиры. Сделку цессии можно считать безопасной, поскольку необходимость госрегистрации дает определенные гарантии.

Однако ряд рисков все же сохраняются. Так, в случае признания договора цессии судебными органами в качестве недействительного покупатель претензии застройщику уже предъявлять не в праве, только к продавцу (цеденту). Для снижения этого риска нужно требовать подтверждения оплаты по ДДУ, а именно соглашения о зачете требований, а также убедиться, что среди пакета документов присутствует согласие застройщика и разрешение банка на сделку. Встречаются ситуации, когда по договору цессии происходит двойная переуступка прав. Это конечно, можно считать мошенничеством с участием недобросовестного застройщика. Суды решение выносят в пользу того, кто первым оформил и зарегистрировал договор. Другим же покупателям остается только требовать возмещения с застройщика. Именно поэтому всегда лучше выбирать переуступку по ДДУ. А вот если предлагается иная форма, например, инвестиционное соглашение, вексель, предварительные соглашения различного рода (сами по себе они правомерны), насторожиться стоит или хотя бы проявить предельную бдительность, поскольку они уже не требуют обязательной госрегистрации. В целом рекомендуется все расчеты по цессии делать только после регистрации договора росреестром. Ну и, поскольку речь идет о квартире в еще только строящемся доме, сохраняются риски банкротства застройщика, затягивания момента сдачи дома или нарушения (существенного) договорных условий уже самим застройщиком. Эти риски переходят на покупателя по переуступке также, как и на первоначальных дольщиков. Продавец по цессии отвечать по этим рискам уже не должен. Их на свой страх принимает на себя новый покупатель (цессионарий) и все претензии возможно предъявить по ним только к застройщику.